Urban Divide: The Structural Roots of Housing Inequality in Tijuana
The transformation hits you as soon as you cross the U.S.-Mexico border. Glass-walled high-rises pierce Tijuana’s skyline, their sleek surfaces reflecting the blazing Baja California sun. Just miles away, vast tracts of small, identical homes stretch across the city’s periphery, while informal settlements cling to steep hillsides near the city’s core. This stark spatial contrast reveals the profound housing inequality that defines modern Tijuana—a highly-misunderstood city shaped by decades of Mexican housing policy, shifting economic forces and real estate patterns in which market incentives and financial viability have shaped outcomes without sufficiently balancing social considerations.
Modern Tijuana skyline showing glass-walled high-rises that contrast with surrounding residential areas
I’ve watched this evolution firsthand since childhood, when my parents would drive us south from Los Angeles for day trips in the 1990s and 2000s. Back then, we’d wind through Tijuana’s meandering streets past health clinics catering to visitors from the United States, through Zona Rio with its U.S.-style malls and office buildings, and into hillside neighborhoods where informal housing (structures built without permits or official planning) clung precariously to canyon walls. The city felt worlds apart from the seemingly ordered suburbs of Southern California.
Today, those same routes I traverse on occasion reveal a city transformed. Where informal settlements solely dominated the built environment, master-planned communities sprawl across many hills of suburban Tijuana. Along the coast, California-style development projects offer weekend homes to Americans, while in the city center, luxury towers market themselves to more affluent residents. This dramatic reconfiguration—occurring within a single generation—reflects a fundamental shift in how housing is conceived, produced and distributed in Tijuana. The question now is who benefits from this transformation, and at what cost to the city’s social fabric.
Tijuana’s Historical Transformation
Tijuana’s story is one of constant reinvention. From Indigenous Kumeyaay territory to Spanish mission outpost, from post-Mexican-American War border town to Prohibition Era playground, the city has continuously adapted to changing circumstances. In the 1960s and 1970s, Mexico’s push to industrialize its northern border led to hundreds of maquiladoras (foreign-owned assembly plants) sprouting across Tijuana, attracting waves of internal migrants from across the country. This rapid industrialization created intense pressure on housing and established patterns of uneven development that continue to shape Tijuana today.
These industrial shifts coincided with major changes in Mexico’s housing policy. Post-war Mexico initially embraced a “welfare state” approach, establishing institutions like INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, or National Workers’ Housing Fund Institute) in 1972 to address housing needs through direct government involvement. But by the late 1980s, the system’s limitations were painfully clear: the government itself could not build enough housing to meet the demand for families that live outside formal financial systems. As a result, informal settlements proliferated across Mexican cities, with government authorities seemingly powerless to control this unplanned urban expansion.
Informal settlements on Tijuana’s hillsides, housing families without access to formal mortgage financing
Under pressure from international organizations, Mexico dramatically shifted its housing policy from direct involvement to a market facilitator approach. INFONAVIT, reconceptualized as primarily a financial entity through 1990s reforms, successfully increased available credit but faced a critical challenge: despite available financing, the construction industry—weakened by successive economic crises—failed to produce adequate housing supply across the income spectrum. To address this disconnect, the government further reduced regulatory burdens and promoted cost-efficient construction models.
The turn of the millennium marked a dramatic shift in Tijuana’s urban development patterns. The decade between 2000 and 2010 saw a developer-driven housing boom. According to Tijuana housing expert Dinorah González, developers made strategic decisions to build units costing around US$20,000. Rather than building up, developers spread out, creating massive, homogeneous low-rise development on the urban periphery. This cookie-cutter approach allowed economies of scale but resulted in minimal living space and limited public amenities for residents, with developments often lacking parks, community centers, and other shared spaces essential for quality of life.
The 2008 financial crisis exposed the model’s vulnerabilities. Mortgage defaults combined with a housing surplus left about one out of every five of Tijuana’s units empty by 2010. This abandonment stemmed from an unsustainable mix of financial strain, impractical distances to employment centers and security concerns, marking the beginning of the end for Mexico’s periphery-focused housing policy.
A Border City in Transition
Today, Tijuana is Mexico’s sixth-largest metropolitan area, home to more than two million residents. Nearly 46% of the city’s workforce holds formal industrial jobs—a rate higher than most Mexican cities—while another 50% work in retail and services. This high rate of formal employment directly impacts housing access, as more Tijuana residents have access to mortgage financing than in many other Mexican cities, creating significant domestic demand for housing.
The U.S.-Mexico border wall, with a new highway in Mexico running alongside it to connect Tijuana’s growing suburbs directly to San Diego
Tijuana’s identity as a border city is fundamental to its housing market dynamics. The three ports of entry connecting Tijuana to San Diego collectively handle more than 116 million crossings annually, reflecting profound economic interdependence that shapes real estate development priorities and pricing.
San Ysidro Port of Entry connecting Tijuana and San Diego, shaping real estate development patterns
Meanwhile, Tijuana’s cultural and culinary scene has undergone a remarkable renaissance over the past decade. What was once dismissed as merely a border town now boasts award-winning restaurants, craft breweries and a vibrant arts scene that draws international attention. This cultural revival has contributed to the city’s appeal, fueling a development boom that increasingly caters to affluent residents and cross-border professionals.
However, this economic growth has not translated into equitable housing access for all residents. The city’s two million residents increasingly find themselves sorted into distinct housing markets based on income and social class, with lower-income families systematically pushed to peripheral locations with limited infrastructure and opportunity, lacking adequate public transportation, parks, community centers, grocery stores, schools, and employment centers.
The Price of Progress
Tijuana’s real estate market reflects a fundamental economic reality: developers primarily build where the numbers make sense. Drive through desirable areas like Zona Dorada or along the coast, and you’ll find luxury towers, gated communities and mixed-use developments that would look at home in San Diego—at price points increasingly beyond the reach of average Tijuanenses. Yet amidst this wave of construction, something is missing: new affordable housing in accessible areas of the city. The developers who once mastered mass-scale affordable housing projects in the 2000s have redirected their expertise toward middle- and upper-income developments. They’ve applied their construction methods and project management skills not to create more affordable housing, but to maximize returns on investment by building luxury high-rises and master planned developments. The expertise exists to build affordable housing at scale—the financial incentive to do so does not.
“Developers aren’t Mother Theresa—they stopped building affordable housing because it simply ceased to be profitable,” notes Dr. González. “With increased competition for land from commercial and industrial sectors, rising construction costs, and no substantial government intervention, housing development naturally follows the path of financial viability.”
The evidence appears in the pricing trends: medium-income housing prices have increased by 39% since 2019, upper middle-income housing by 31%, and upper-income housing by 18%, according to Softec, a Mexico-based real estate advisory firm. These increases reflect both rising costs and the market responding to demand patterns.
Upper middle-income housing development in Tijuana, representing the shift away from affordable housing construction
The few developers still building for lower-income segments typically do so only because they already own the land—purchased years ago before Tijuana’s real estate boom—or because they remain committed to a social mission that prioritizes housing affordability. Even then, these projects target the middle- rather than truly low-income market.
To compound the housing crisis, Mexico’s federal government has largely withdrawn from its historical role in affordable housing production. Where once there existed public-private partnerships and financial incentives designed to stimulate affordable development, today’s landscape features an alarming policy vacuum. The government has significantly reduced both direct investment and financial mechanisms that once made affordable housing economically viable for developers. This retreat has occurred even as Tijuana’s municipal government has embraced pro-development policies, streamlining permitting processes and maintaining flexible zoning regulations.
Luxury residential development catering to affluent residents and cross-border professionals
“Interestingly, regulation isn’t the primary barrier in Tijuana’s case,” González points out. “The city maintains very permissive zoning and land use regulations, especially compared to cities in the United States. The real challenges lie elsewhere—in the economic fundamentals of development costs, rising land values, competition from other real estate sectors, and inadequate public investment.”
Some observers have taken the easy route of blaming Americans for Tijuana’s housing woes, pointing to the influx of Californians seeking more affordable living options across the border. But this narrative, while convenient, misses the mark. The structural changes in Mexico’s housing system over the past three decades—the shift from a “welfare state” approach to a market-driven model and the lack of effective housing policies—have been far more consequential for most Tijuanenses.
Where Tijuana goes from here remains an open question. The current market-driven approach has demonstrably failed to produce sufficient affordable housing, particularly for those in the lowest income brackets. As the city’s population continues to grow, the affordable housing gap threatens to widen into an unbridgeable chasm. Moving forward might require innovative approaches that combine elements of public investment, private real estate expertise and community-focused design.
Case Studies in Innovative Affordable Housing
While market forces have pushed much of Tijuana’s development toward luxury towers and middle-class neighborhoods, a handful of visionary projects demonstrate that affordable, community-centered housing remains possible—even profitable—when developers reimagine traditional approaches. Natura has emerged as one of the few projects in Tijuana that has managed to create a mixed-income community that remains commercially viable, offering a potential model for more inclusive development. What distinguishes Natura is its integration with the city’s fabric—situated close enough to employment centers to be viable for working families, while maintaining the diversity that creates genuine community. The development includes various housing types and price points, allowing families across income levels to find options that meet their needs.
Another success story emerges from the work of Fundación Esperanza de México (FEM), which has pioneered a community-driven model that stands in stark contrast to mass-produced developments. FEM’s approach centers on resident empowerment and participation, requiring families to demonstrate not only need but also commitment to the community-building process.
The methodology implemented by FEM not only provides low-income families with adequate affordable housing but serves as a way to strengthen relationships within communities and empower members to seek a better quality of life. Housing researcher Mauricio Soto-Rubio, who has studied the organization’s impact in Tijuana, notes how this model addresses both physical housing needs and social cohesion simultaneously.
What makes FEM’s model particularly innovative is its construction methodology—a patented system of self-aligning concrete masonry units that allows walls to be built without mortar, enabling community members and volunteers to more easily construct homes.
The regional success of alternative housing approaches can also be seen in Monterrey, Mexico, where architectural firm Elemental developed an incremental housing model that provides core housing units designed for future expansion. The three-story continuous building design provides essential elements—bathrooms, kitchens, stairs and dividing walls—while leaving strategic voids for future growth.
Elemental’s incremental housing concept in Monterrey, Mexico
On the cutting edge of housing innovation, Mexico is also pioneering 3D-printed communities that offer another model for rapidly addressing housing shortages. In Nacajuca, a partnership between New Story (a San Francisco nonprofit focused on providing housing solutions to communities in extreme poverty), Échale (a Mexican social housing production company), and Icon (a construction technology company from Austin, Texas) has created the world’s first 3D-printed community. Using an 11-foot-tall printer, these homes can be constructed in less than 24 hours at a fraction of traditional building costs.
What makes this approach particularly promising for areas like Tijuana is the durability—the Nacajuca homes have already withstood a magnitude 7.4 earthquake—and the speed of construction, which could help address the urgent need for housing in rapidly growing border communities. Each sleek, 500-square-foot building includes two bedrooms, a finished kitchen and bath and indoor plumbing, providing dignified housing for families previously living in substandard conditions. Like the FEM model, this approach focuses on building complete communities, with plans for roads, a soccer field, a school, and other amenities.
A 3D-printed home in Mexico, representing cost-effective construction technology for affordable housing
These grassroots innovations and architectural experiments illustrate a critical insight: successful housing requires integration with employment opportunities, transportation networks, community services, and social support systems. Projects that neglect these elements, regardless of construction quality or affordability, ultimately fail to provide successful housing solutions.
Solutions for a More Equitable Housing System
The most promising models emerging from Tijuana’s housing experiments are those that balance financial viability with genuine community integration. The success stories—from Natura’s mixed-income development to FEM’s participatory construction model to cutting-edge 3D printed communities—all demonstrate that addressing housing requires ecosystems in which families and individuals can thrive.
“Any meaningful solution to Tijuana’s affordable housing challenges requires a comprehensive approach,” González observes. “Without proper interventions that align business incentives with social goals, the market will naturally continue directing investment toward projects with the highest profit margins, leaving affordable housing needs insufficiently addressed.”
Mexico stands at a critical crossroads in its housing policy evolution. Past housing approaches have demonstrated that neither purely market-driven nor state-centric models alone can address Tijuana’s housing challenges effectively. This represents an opportunity for Mexico’s government to forge a new path—one that harnesses the efficiencies and innovation of the private sector while providing the regulatory framework and financial incentives needed to ensure equitable outcomes.
As Mexico’s government rethinks national housing strategies, now is the time to learn from grassroots innovations. New construction technologies—from modular construction to 3D printing—offer opportunities to reduce costs and construction times while maintaining quality. However, technology alone cannot solve the housing crisis. These innovations must be paired with policy packages that ensure affordable access to well-located sites, financial mechanisms that make housing accessible across all income levels, and community development approaches that build social capital alongside physical infrastructure.
The future of Tijuana lies in how effectively it can balance economic growth and investment with the creation of a more equitable urban fabric. While continuing to attract investors and accommodate cross-border dynamics that fuel the economy, the city must simultaneously ensure that development delivers dignified housing options and genuine opportunity for all its residents, regardless of income level. The unique position of this border metropolis offers both challenges and possibilities for reimagining what an inclusive 21st century city can be—one where economic vitality and social equity reinforce rather than oppose each other.
Avenida Revolución: Tijuana’s historic tourist gateway stands while luxury high-rises steadily transform the city’s skyline.
Jaime Espinoza, a 2024 graduate of the Masters in Real Estate program at Harvard Graduate School of Design and a Bachelor of Science in Urban and Regional Planning from Cal Poly Pomona, combines a decade of experience with Los Angeles City Planning with innovative strategies to tackle urban challenges. He has overseen more than 90 development projects, helped shape L.A.’s new zoning code, and remains deeply committed to community development and urban innovation.
Brecha urbana
Las raíces estructurales de la desigualdad de vivienda en Tijuana
Por Jaime Espinoza
La transformación te impacta al cruzar la frontera entre Estados Unidos y México. Rascacielos con paredes de cristal quiebran el horizonte de Tijuana, sus superficies reflejando el sol de Baja California. A pocos kilómetros de distancia, vastas extensiones de pequeñas casas idénticas se extienden por la periferia de la ciudad, mientras que asentamientos informales se aferran a las empinadas laderas cerca del centro. Este marcado contraste revela la profunda desigualdad habitacional que define a la Tijuana actual: una ciudad altamente incomprendida, moldeada por décadas de política de vivienda del Estado mexicano, fuerzas económicas cambiantes y patrones inmobiliarios donde los incentivos del mercado y la viabilidad financiera han determinado los resultados sin equilibrar suficientemente las consideraciones sociales.
El horizonte moderno de Tijuana muestra rascacielos que contrastan con las áreas residenciales circundantes. Guillermo Arias AFP via Getty Images
He presenciado esta evolución de primera mano desde la infancia, cuando en la década de los 1990’s y 2000’s mis padres nos llevaban en coche desde Los Ángeles al sur de la frontera para excursiones de un día. En aquel entonces, recorríamos las sinuosas calles de Tijuana, pasando por clínicas de salud que atendían a visitantes estadounidenses, por la Zona Río con sus centros comerciales y edificios de oficinas de estilo estadounidense, y por barrios en las laderas donde las viviendas informales (estructuras construidas sin permisos ni planificación oficial) se aferraban precariamente a las paredes del cañón. La ciudad parecía un mundo aparte de los suburbios aparentemente ordenados del sur de California.
Hoy, esas mismas rutas que aún recorro ocasionalmente revelan una ciudad transformada. Donde antes solo los asentamientos informales dominaban el entorno construido, ahora comunidades planificadas se extienden por las colinas de los suburbios de Tijuana. A lo largo de la costa, proyectos urbanísticos de estilo californiano ofrecen viviendas de fin de semana a los estadounidenses, mientras que, en el centro de la ciudad, torres de lujo se promocionan entre los residentes más adinerados. Esta drástica reconfiguración —que ocurrió en una sola generación— refleja un cambio fundamental en la forma en que se concibe, produce y distribuye la vivienda en Tijuana. La pregunta ahora es quién se beneficia de esta transformación y a qué costo para el tejido social de la ciudad.
La transformación histórica de Tijuana
La historia de Tijuana es una de constante reinvención. De territorio indígena Kumeyaay a puesto de avanzada de una misión española, de ciudad fronteriza tras la guerra mexicano-estadounidense a lugar de recreo durante la época de la Prohibición, la ciudad se ha adaptado continuamente a circunstancias cambiantes. En las décadas de 1960 y 1970, el impulso de México por industrializar su frontera norte propició la proliferación de cientos de maquiladoras (plantas de ensamblaje de propiedad extranjera) en Tijuana, atrayendo oleadas de migrantes internos de todo el país. Esta rápida industrialización generó una intensa presión sobre la vivienda y estableció patrones de desarrollo desigual que siguen moldeando a Tijuana en la actualidad.
Estos cambios industriales coincidieron con importantes cambios en la política de vivienda del Estado mexicano . El México de la posguerra adoptó inicialmente un enfoque de “estado de bienestar”, estableciendo instituciones como el INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), creado en 1972 para abordar las necesidades de vivienda mediante la participación directa del gobierno. Sin embargo, a finales de la década de 1980, las limitaciones del sistema eran evidentes: el propio gobierno no podía construir suficientes viviendas para satisfacer la demanda de las familias que vivían fuera de los sistemas financieros formales. Como resultado, los asentamientos informales proliferaron en las ciudades mexicanas, ante la aparente impotencia de las autoridades gubernamentales para controlar esta expansión urbana no planificada.
Asentamientos informales en las laderas de Tijuana, que albergan a familias sin acceso a financiamiento hipotecario formal.
Bajo la presión de organizaciones internacionales, México transformó drásticamente su política de vivienda, pasando de una participación directa a un enfoque de facilitación del mercado. El INFONAVIT, reconceptualizado como una entidad principalmente financiera mediante las reformas de la década de 1990, logró aumentar el crédito disponible, pero enfrentó un desafío crítico: a pesar del financiamiento disponible, el sector de la construcción, debilitado por sucesivas crisis económicas, no logró generar una oferta de vivienda adecuada para todos los niveles de ingresos. Para abordar esta desconexión, el gobierno redujo aún más las cargas regulatorias y promovió modelos de construcción rentables.
El cambio de milenio marcó un cambio drástico en los patrones de desarrollo urbano de Tijuana. La década de 2000 a 2010 presenció un auge inmobiliario impulsado por los promotores inmobiliarios. Según Dinorah González, experta en vivienda en el caso de Tijuana, los promotores tomaron decisiones estratégicas para construir unidades con un costo aproximado de US$20,000. En lugar de construir hacia arriba, los promotores se expandieron, creando desarrollos masivos y homogéneos de baja altura en la periferia urbana. Este enfoque estandarizado permitió economías de escala, pero resultó en un espacio habitable mínimo y servicios públicos limitados para los residentes, con desarrollos que a menudo carecían de parques, centros comunitarios y otros espacios compartidos esenciales para la calidad de vida.
La crisis financiera de 2008 expuso las vulnerabilidades del modelo. La morosidad hipotecaria, combinada con un excedente de vivienda, dejó vacías aproximadamente una de cada cinco viviendas de Tijuana para 2010. Este abandono se debió a una combinación insostenible de dificultades financieras, distancias inaccesibles a los centros de empleo y problemas de seguridad, lo que marcó el principio del fin de la política de vivienda centrada en la periferia de México.
Una ciudad fronteriza en transición
Hoy en día, Tijuana es la sexta área metropolitana más grande de México, hogar de más de dos millones de residentes. Casi el 46% de la fuerza laboral de la ciudad ocupa empleos industriales formales, una tasa superior a la de la mayoría de las ciudades mexicanas, mientras que otro 50% trabaja en comercio minorista y servicios. Esta alta tasa de empleo formal impacta directamente el acceso a la vivienda, ya que más residentes de Tijuana tienen acceso a financiamiento hipotecario que en muchas otras ciudades mexicanas, lo que genera una importante demanda interna de vivienda.
El muro fronterizo entre Estados Unidos y México, con una nueva autopista que corre a su lado para conectar los crecientes suburbios de Tijuana directamente con San Diego.
La identidad de Tijuana como ciudad fronteriza es fundamental para la dinámica de su mercado inmobiliario. Los tres puertos de entrada que conectan Tijuana con San Diego gestionan en conjunto más de 116 millones de cruces al año, lo que refleja una profunda interdependencia económica que determina las prioridades y los precios del desarrollo inmobiliario.
El puerto de entrada de San Ysidro conecta Tijuana y San Diego y configura los patrones de desarrollo inmobiliario.
Mientras tanto, la escena cultural y culinaria de Tijuana ha experimentado un notable renacimiento en la última década. Lo que antes se consideraba una simple ciudad fronteriza ahora presume de restaurantes galardonados, cervecerías artesanales y una vibrante escena artística que atrae la atención internacional. Este resurgimiento cultural ha contribuido al atractivo de la ciudad, impulsando un auge urbanístico que atrae cada vez más a residentes adinerados y profesionales transfronterizos.
Sin embargo, este crecimiento económico no se ha traducido en un acceso equitativo a la vivienda para todos los residentes. Los dos millones de habitantes de la ciudad se ven cada vez más divididos en mercados inmobiliarios diferenciados según sus ingresos y clase social, y las familias de bajos ingresos son sistemáticamente desplazadas a zonas periféricas con infraestructura y oportunidades limitadas, carentes de transporte público, parques, centros comunitarios, supermercados, escuelas y centros de empleo adecuados.
El precio del progreso
El mercado inmobiliario de Tijuana refleja una realidad económica fundamental: los desarrolladores construyen principalmente donde las cifras son razonables. Al recorrer zonas codiciadas como la Zona Dorada o la costa, encontrará torres de lujo, comunidades cerradas y desarrollos de uso mixto que se verían como en casa en San Diego, a precios cada vez más fuera del alcance del tijuanense promedio. Sin embargo, en medio de esta ola de construcción, falta algo: nuevas viviendas asequibles en zonas accesibles de la ciudad. Los desarrolladores que alguna vez dominaron los proyectos masivos de vivienda asequible en la década del 2000 han redirigido su experiencia hacia desarrollos para personas de ingresos medios y altos. Han aplicado sus métodos de construcción y habilidades de gestión de proyectos no para crear más vivienda asequible, sino para maximizar el retorno de la inversión mediante la construcción de rascacielos de lujo y desarrollos planificados. La experiencia existe para construir vivienda asequible a gran escala; el incentivo financiero para hacerlo no.
“Los promotores inmobiliarios no son la Madre Teresa; dejaron de construir viviendas asequibles porque simplemente dejaron de ser rentables”, señala el Dr. González. “Con la creciente competencia por el suelo de los sectores comercial e industrial, el aumento de los costos de construcción y la ausencia de una intervención gubernamental sustancial, el desarrollo inmobiliario sigue naturalmente el camino de la viabilidad financiera”.
La evidencia se refleja en las tendencias de precios: los precios de la vivienda de ingresos medios han aumentado un 39% desde 2019, los de ingresos medios altos un 31% y los de ingresos altos un 18%, según Softec, firma mexicana de asesoría inmobiliaria. Estos aumentos reflejan tanto el aumento de los costos como la respuesta del mercado a los patrones de demanda.
Desarrollo de viviendas para personas de ingresos medios altos en Tijuana, que representa el alejamiento de la construcción de viviendas asequibles.
Los pocos desarrolladores que aún construyen para los segmentos de bajos ingresos suelen hacerlo solo porque ya poseen el terreno —comprado años antes del auge inmobiliario de Tijuana— o porque mantienen su compromiso con una misión social que prioriza la asequibilidad de la vivienda. Aun así, estos proyectos se dirigen al mercado de ingresos medios, no al de bajos ingresos.
Para agravar la crisis de vivienda, el gobierno federal mexicano se ha retirado en gran medida de su papel histórico en la producción de vivienda asequible. Donde antes existían alianzas público-privadas e incentivos financieros diseñados para estimular el desarrollo asequible, el panorama actual presenta un alarmante vacío político. El gobierno ha reducido significativamente tanto la inversión directa como los mecanismos financieros que antes hacían que la vivienda asequible fuera económicamente viable para los desarrolladores. Este retroceso se ha producido incluso cuando el gobierno municipal de Tijuana ha adoptado políticas que promueven el desarrollo, agilizando los procesos de permisos y manteniendo regulaciones de zonificación flexibles.
Desarrollo residencial de lujo dirigido a residentes adinerados y profesionales transfronterizos.
“Curiosamente, la regulación no es la principal barrera en el caso de Tijuana” —señala González—. La ciudad mantiene regulaciones de zonificación y uso del suelo muy permisivas, especialmente en comparación con ciudades de Estados Unidos. Los verdaderos desafíos residen en otros aspectos: en los fundamentos económicos de los costos de desarrollo, el aumento del valor de los terrenos, la competencia de otros sectores inmobiliarios y la insuficiente inversión pública.
Algunos observadores han optado por la vía fácil de culpar a los estadounidenses por los problemas de vivienda en Tijuana, señalando la afluencia de californianos que buscan opciones de vivienda más asequibles al otro lado de la frontera. Pero esta narrativa, aunque conveniente, no es acertada. Los cambios estructurales en el sistema de vivienda mexicano durante las últimas tres décadas —la transición de un enfoque de “estado de bienestar” a un modelo impulsado por el mercado y la falta de políticas de vivienda efectivas— han tenido consecuencias mucho mayores para la mayoría de los tijuanenses.
El futuro de Tijuana sigue siendo una incógnita. El enfoque actual, impulsado por el mercado, ha fracasado manifiestamente en la generación de suficientes viviendas asequibles, especialmente para quienes se encuentran en los estratos de ingresos más bajos. A medida que la población de la ciudad sigue creciendo, la brecha de vivienda asequible amenaza con convertirse en un abismo insalvable. Para avanzar, podrían necesitarse enfoques innovadores que combinen elementos de inversión pública, experiencia inmobiliaria privada y diseño centrado en la comunidad.
Estudios de caso sobre vivienda asequible e innovadora
Si bien las fuerzas del mercado han impulsado gran parte del desarrollo de Tijuana hacia torres de lujo y barrios de clase media, algunos proyectos visionarios demuestran que la vivienda asequible y centrada en la comunidad sigue siendo posible, e incluso rentable, cuando los desarrolladores reimaginan los enfoques tradicionales.
Natura se ha consolidado como uno de los pocos proyectos en Tijuana que ha logrado crear una comunidad de ingresos mixtos que sigue siendo comercialmente viable, ofreciendo un modelo potencial para un desarrollo más inclusivo. Lo que distingue a Natura es su integración con el tejido urbano: su ubicación cerca de los centros de empleo lo hace viable para las familias trabajadoras, a la vez que mantiene la diversidad que crea una auténtica comunidad. El desarrollo incluye diversos tipos de vivienda y rangos de precios, lo que permite a familias de todos los niveles de ingresos encontrar opciones que se ajusten a sus necesidades.
Otra historia de éxito surge del trabajo de la Fundación Esperanza de México (FEM), pionera en un modelo comunitario que contrasta marcadamente con los desarrollos masivos. El enfoque de FEM se centra en el empoderamiento y la participación de los residentes, exigiendo a las familias que demuestren no solo su necesidad, sino también su compromiso con el proceso de desarrollo comunitario.
La metodología implementada por FEM no solo proporciona vivienda asequible y adecuada a familias de bajos recursos, sino que también fortalece las relaciones dentro de las comunidades y empodera a sus miembros para que busquen una mejor calidad de vida. El investigador en vivienda Mauricio Soto-Rubio, quien ha estudiado el impacto de la organización en Tijuana, señala cómo este modelo aborda simultáneamente las necesidades de vivienda y la cohesión social.
Lo que hace que el modelo de FEM sea particularmente innovador es su metodología de construcción: un sistema patentado de unidades de mampostería de hormigón autoalineables que permite construir paredes sin mortero, lo que permite a los miembros de la comunidad y a los voluntarios construir casas más fácilmente.
El éxito regional de los enfoques de vivienda alternativa también se observa en Monterrey, México, donde el estudio de arquitectura Elemental desarrolló un modelo de vivienda progresiva que ofrece unidades de vivienda básicas diseñadas para futuras expansiones. El diseño continuo del edificio de tres pisos proporciona elementos esenciales (baños, cocinas, escaleras y tabiques divisorios), a la vez que deja espacios vacíos estratégicos para el crecimiento futuro.
Concepto de vivienda incremental de Elemental en Monterrey, México
A la vanguardia de la innovación en vivienda, México también es pionero en imprimir en 3D comunidades habitacionales que ofrecen otro modelo para abordar rápidamente la escasez de vivienda. En Nacajuca, una alianza entre New Story (una organización sin fines de lucro de San Francisco dedicada a brindar soluciones de vivienda a comunidades en extrema pobreza), Échale (una empresa mexicana de producción de vivienda social ) e Icon (una empresa de tecnología de la construcción de Austin, Texas) ha creado la primera comunidad impresa en 3D del mundo. Con una impresora de 3,3 metros de altura, estas viviendas se pueden construir en menos de 24 horas a una fracción de los costos de construcción tradicionales.
Lo que hace que este enfoque sea particularmente prometedor para zonas como Tijuana es su durabilidad (las casas de Nacajuca ya resistieron un terremoto de magnitud 7.4) y la rapidez de la construcción, lo que podría ayudar a abordar la urgente necesidad de vivienda en las comunidades fronterizas de rápido crecimiento. Cada elegante edificio de 46 metros cuadrados incluye dos recámaras, cocina, baño y plomería, proporcionando vivienda digna a familias que anteriormente vivían en condiciones precarias. Al igual que el modelo FEM, este enfoque se centra en la construcción de comunidades completas, con planes para carreteras, una cancha de fútbol, una escuela y otros servicios.
Título de la foto 9: Una casa impresa en 3D en México, que representa una tecnología de construcción rentable para viviendas asequibles.
Estas innovaciones de base y experimentos arquitectónicos ilustran una idea crucial: una vivienda exitosa requiere la integración con las oportunidades de empleo, las redes de transporte, los servicios comunitarios y los sistemas de apoyo social. Los proyectos que descuidan estos elementos, independientemente de la calidad de la construcción o la asequibilidad, en última instancia no ofrecen soluciones de vivienda exitosas.
Soluciones para un sistema de vivienda más equitativo
Los modelos más prometedores que surgen de los experimentos de vivienda en Tijuana son aquellos que equilibran la viabilidad financiera con una auténtica integración comunitaria. Los casos de éxito —desde el desarrollo de ingresos mixtos de Natura hasta el modelo de construcción participativa de FEM y las comunidades de vanguardia impresas en 3D— demuestran que abordar la vivienda requiere ecosistemas donde las familias y las personas puedan prosperar.
“Cualquier solución significativa a los desafíos de vivienda asequible en Tijuana requiere un enfoque integral”, observa González. “Sin intervenciones adecuadas que alineen los incentivos comerciales con los objetivos sociales, el mercado seguirá dirigiendo la inversión hacia proyectos con los mayores márgenes de ganancia, dejando las necesidades de vivienda asequible sin atender adecuadamente”.
México se encuentra en una encrucijada crítica en la evolución de su política de vivienda. Los enfoques de vivienda anteriores han demostrado que ni los modelos puramente impulsados por el mercado ni los centrados en el Estado pueden abordar eficazmente los desafíos de vivienda de Tijuana. Esto representa una oportunidad para que el gobierno mexicano abra un nuevo camino que aproveche la eficiencia y la innovación del sector privado, a la vez que proporciona el marco regulatorio y los incentivos financieros necesarios para garantizar resultados equitativos.
Mientras el gobierno mexicano replantea las estrategias nacionales de vivienda, es momento de aprender de las innovaciones comunitarias. Las nuevas tecnologías de construcción, desde la construcción modular hasta la impresión 3D, ofrecen oportunidades para reducir costos y plazos de construcción, manteniendo la calidad. Sin embargo, la tecnología por sí sola no puede resolver la crisis de vivienda. Estas innovaciones deben complementarse con paquetes de políticas que garanticen el acceso asequible a terrenos bien ubicados, mecanismos financieros que faciliten el acceso a la vivienda para todos los niveles de ingresos y enfoques de desarrollo comunitario que fomenten el capital social junto con la infraestructura física.
El futuro de Tijuana reside en la eficacia con la que logre equilibrar el crecimiento económico y la inversión con la creación de un tejido urbano más equitativo. Mientras continúa atrayendo inversionistas y adaptando las dinámicas transfronterizas que impulsan la economía, la ciudad debe garantizar simultáneamente que el desarrollo ofrezca opciones de vivienda digna y oportunidades reales para todos sus residentes, independientemente de su nivel de ingresos. La posición única de esta metrópolis fronteriza ofrece tanto desafíos como posibilidades para reimaginar lo que puede ser una ciudad inclusiva del siglo XXI, una donde la vitalidad económica y la equidad social se refuercen en lugar de oponerse.
Avenida Revolución: La histórica puerta de entrada turística de Tijuana se alza mientras los rascacielos de lujo transforman constantemente el horizonte de la ciudad.
Jaime Espinoza, graduado en 2024 de la Maestría en Bienes Raíces de la Escuela de Diseño de la Universidad de Harvard y Licenciado en Ciencias en Planificación Urbana y Regional por Cal Poly Pomona, combina una década de experiencia en Planificación Urbana de Los Ángeles con estrategias innovadoras para abordar los desafíos urbanos. Ha supervisado más de 90 proyectos de desarrollo, ha contribuido a la definición del nuevo código de zonificación de Los Ángeles y mantiene un firme compromiso con el desarrollo comunitario y la innovación urbana.
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